Краснодарская агломерация:
какие тренды задают девелоперы
Городская агломерация, как массивная звезда, притягивает к себе жителей, проекты, деньги. В её орбите строятся новые, всё более комфортные микрорайоны, возникают свежие идеи, создаются рабочие места и пространства для отдыха. Агломерация не только притягивает, но и излучает энергию развития, задавая вектор роста всему региону. Но чем массивнее становится это светило, тем сильнее вызовы, с которыми сталкивается агломерация.
На всю агломерацию, как крупные небесные тела на звёздную систему, влияют компании-девелоперы. Они не только обустраивают территории для проживания и помогают решать инфраструктурные проблемы, но и задают тренды, меняя жизнь и предпочтения потребителей. Какие городские агломерации существуют в Краснодарском крае и как девелопмент участвует в их развитии — в материале «Эксперта Юг».
*Во вводной части использованы сведения Краснодарского института экономики роста им. П.А. Столыпина.
На всю агломерацию, как крупные небесные тела на звёздную систему, влияют компании-девелоперы. Они не только обустраивают территории для проживания и помогают решать инфраструктурные проблемы, но и задают тренды, меняя жизнь и предпочтения потребителей. Какие городские агломерации существуют в Краснодарском крае и как девелопмент участвует в их развитии — в материале «Эксперта Юг».
*Во вводной части использованы сведения Краснодарского института экономики роста им. П.А. Столыпина.
Город в лесу:
как загородные кварталы меняют Сочи
Перезагрузка модели развития сочинской агломерации на примере загородного квартала «Лесочи» от ГК «НОСТА»
Что такое агломерация?
Городская агломерация — это функционально единая городская система, обладающая рядом признаков, считает исполнительный директор Краснодарского института экономики роста им. П.А. Столыпина, д.э.н. Александр Полиди.
Признаки агломерации:
Признаки агломерации:
- Общий рынок труда (существенные маятниковые поездки «ядро-пригороды»)
- Связный транспортный каркас (магистрали + мосты/переправы + массовый общественный транспорт, приоритетно — рельсовый)
- Координация решений между муниципалитетами и (в случае Краснодарской) между субъектами РФ
- Наличие структурной политики размещения производительных сил (планомерное размещение рабочих мест, логистики, жилья и социальных объектов в масштабе всей агломерации, а не отдельного города)
«Рост населения требует опережающего планирования транспорта, жилья и социальной инфраструктуры. По сути, за последние годы Краснодар стал не просто административным центром, а «магнитом урбанизации», вокруг которого выстраивается новая пространственная логика региона», — говорит Александр Полиди.
На Кубани можно выделить три основных центра: Краснодар (ядро роста), черноморские курорты и промышленно-портовый кластер.
На Кубани можно выделить три основных центра: Краснодар (ядро роста), черноморские курорты и промышленно-портовый кластер.
Краснодарская агломерация — наиболее крупная и промышленно развитая. Промышленную и портовую специализацию имеет и агломерация Новороссийска, где также наблюдается прирост населения за счёт миграции. Драйверы: рост перевалки, новые терминалы, рабочие места.
Черноморские курорты представляют собой цепь городских агломераций, самая крупная из которых — агломерация Сочи. Однако здесь после врывного роста наблюдается отток жителей из-за перенаселённости и дорогой недвижимости.
Черноморские курорты представляют собой цепь городских агломераций, самая крупная из которых — агломерация Сочи. Однако здесь после врывного роста наблюдается отток жителей из-за перенаселённости и дорогой недвижимости.
Быстро растёт агломерация Анапы, чистый прирост в 2023 году составил более 5 тысяч человек. В Анапе реализуется ряд крупных жилых и рекреационных проектов, однако из-за нефтяной катастрофы 2024 года приток как туристов, так и мигрантов в агломерацию несколько сократился.
Агломерация Туапсе — Горячий Ключ пока не является быстрорастущей. Население остаётся стабильным за счёт притока пенсионеров и работников санаторной сферы.
Краснодарская агломерация
Ядро: Краснодар.
Ближний пояс: Динской, Северский, Усть-Лабинский районы, Горячий Ключ, Тахтамукайский район (Республика Адыгея).
Эти территории фактически образуют единое социально-экономическое пространство, где плотность связей и обмен трудовыми ресурсами сопоставимы с внутренними районами крупных российских агломераций — Казанской, Ростовской.
Краснодарская агломерация — крупнейшее ядро урбанизации и притяжения миграционных потоков на юге России. Ежегодный прирост населения — порядка 40 тысяч человек. Совокупная численность населения ядра и ближайшего пояса агломерации на 1 января 2025 года — 1, 8 млн человек*, что эквивалентно 31,4% населения Краснодарского края.
Ближний пояс: Динской, Северский, Усть-Лабинский районы, Горячий Ключ, Тахтамукайский район (Республика Адыгея).
Эти территории фактически образуют единое социально-экономическое пространство, где плотность связей и обмен трудовыми ресурсами сопоставимы с внутренними районами крупных российских агломераций — Казанской, Ростовской.
Краснодарская агломерация — крупнейшее ядро урбанизации и притяжения миграционных потоков на юге России. Ежегодный прирост населения — порядка 40 тысяч человек. Совокупная численность населения ядра и ближайшего пояса агломерации на 1 января 2025 года — 1, 8 млн человек*, что эквивалентно 31,4% населения Краснодарского края.
* по данным Росстата и муниципальных статистических сборников.
«Краснодар – лидер среди городов России по приросту населения и развитию, он стремительно стал городом-миллионником. Эти реалии подталкивают муниципалитет сместить административный, социальный и медицинский кластер на новые территории. Северо-восточная часть Краснодара подходит для этого как нельзя лучше – здесь можно реализовать необходимую инфраструктуру, а близость к федеральной трассе М4 «Дон» и к Международному аэропорту «Краснодар» сделает этот район неким логистическим хабом Южного федерального округа, — говорит директор ГК «Точно» Анастасия Маслеха. — Сегодня власти Кубани прорабатывают решение по выбору механизма реализации проекта «Новый Краснодар». Микрорайон задумывался как «город в городе» для разгрузки исторического центра и создания нового административно-делового центра региона. Концепция развития предполагает строительство более 5 млн кв. м жилых квартир и около 1 млн кв. м офисных и торговых площадей, с прогнозируемой численностью жителей 200 тыс. человек».
Однако быстрорастущая агломерация сталкивается с рядом проблем. Среди них перегрузка ядра и неравномерный рост территорий первого пояса, дефицит качественных рабочих мест и слабое развитие образовательной и научной среды.
Справиться с проблемами возможно, если целенаправленно создавать институты и механизмы совместного планирования, считает Александр Полиди.
Справиться с проблемами возможно, если целенаправленно создавать институты и механизмы совместного планирования, считает Александр Полиди.
Агломерация Сочи
Сочинская агломерация — одна из первых в стране, её формирование приходится на вторую половину ХХ века. Сочи — самый протяжённый город Европы, в него входит множество первичных муниципальных образований, и как единое целое он сложился естественным образом.
Большой Сочи наиболее полно и адекватно соответствует всем критериям агломерации, уверен Александр Полиди. Это единая транспортная система, общая система социальных сервисов, согласованная политика размещения производительных сил и единый орган управления, который позволяет территориям сбалансированно развиваться.
Большой Сочи наиболее полно и адекватно соответствует всем критериям агломерации, уверен Александр Полиди. Это единая транспортная система, общая система социальных сервисов, согласованная политика размещения производительных сил и единый орган управления, который позволяет территориям сбалансированно развиваться.
При этом в Сочи хорошо развито внутреннее позиционирование территорий по их специализации: административный и культурный центр, периферийные районы, горно-климатический кластер, спортивный кластер.
«Пример Сочи говорит о том, что когда есть стратегическое представление об агломерации и процесс идёт управляемо, получается достаточно хорошая и развивающаяся структура», — считает эксперт.
«Пример Сочи говорит о том, что когда есть стратегическое представление об агломерации и процесс идёт управляемо, получается достаточно хорошая и развивающаяся структура», — считает эксперт.
В последние годы в Сочи благодаря предложению от девелоперов наблюдается новый тренд: загородные поселки в формате таунхаусов, что раньше было характерно для более крупных городов. Такой формат позволяет одновременно удовлетворить спрос на малоформатное и относительно недорогое жильё и на загородную недвижимость с собственным участком земли.
Как девелопмент влияет на агломерации?
Городские агломерации и девелоперские компании воздействуют друг на друга обоюдно. С одной стороны, развивающаяся агломерация привлекает застройщиков растущим спросом на жилье и новыми территориями для освоения. С другой — сами девелоперы активно формируют агломерацию, создавая не просто жилые кварталы, а целые урбанистические кластеры со своей социальной инфраструктурой.
«Для своих объектов мы в первую очередь рассматриваем районные центры в составе крупных агломераций: Краснодарской и Ростовской, с хорошей транспортной связью с центром, наличием альтернативы — городской электрички. Развитие системы скоростных платных дорог также является дополнительным стимулом к развитию таких населённых пунктов», — говорит Екатерина Колесникова, директор по маркетингу ГК «НОСТА».
При этом агломерация состоит не только из городов, в неё включены и загородные территории — плюсом является транспортная связанность и общий рынок труда. А если это касается курортной агломерации, такой как сочинская, где тоже реализует свои проекты ГК «НОСТА», — то и общее рекреационное пространство, поясняет Екатерина Колесникова: «Также мы активно развиваем прибрежный и горный кластер — рекреационная недвижимость пользуется стабильным спросом. Приватность, тишина, больше воздуха и света — всё это становится приоритетом, поэтому рассматриваем сегмент индивидуальных жилых домов и таунхаусов как стратегически важный и перспективный, особенно в условиях растущего спроса на юге России. Окрестности Сочи привлекают тех, кто хочет жить на курорте, но вдали от шумных туристических мест».
Агломерации как новая реальность
Итогом симбиоза девелоперского бизнеса и растущей городской ткани становится новая урбанистическая реальность Юга. Агломерации будут расти и усложняться, и вопрос уже не в том, как их остановить, а в том, какими мы их построим. Успех определится партнёрством, где девелопер становится одним из архитекторов этой новой среды, способным за счёт частного инвестирования решать системные задачи растущих «городов-звёзд».
“
«Вопрос о распределении функций между девелоперами и краевой властью — один из ключевых для развития городской среды, — считает директор ГК «Точно» Анастасия Маслеха. — Оптимальная модель — партнёрство, где девелопер выступает экспертом по реализации, а власть — координатором стратегических приоритетов. Только так мы создадим комфортную, функциональную и эстетичную городскую среду, где каждый проект станет вкладом в общее будущее».
Это партнёрство проявляется в конкретных решениях. Осознанное развитие пригородных территорий и «вторых городов» вроде Анапы или Новороссийска — прямой путь к снятию нагрузки с перегретого ядра. Создание жилых кластеров с собственной идентичностью — будь то микрорайон в промышленном поясе или рекреационный посёлок у моря с продуманной инфраструктурой — позволяет не просто заселять территории, а осмысленно их структурировать.
Решать проблемы роста, такие как пробки или нехватка объектов социальной инфраструктуры, теперь приходится сообща. Бизнес активно подключается к этой работе, и вклад девелоперов становится всё заметнее. Когда у власти, бизнеса и общества есть общее видение будущего, даже стихийный рост удаётся направить в конструктивное русло.
