Ростовская агломерация: лучшие практики КРТ
Обзор лучших практик комплексного развития территорий в Ростовской агломерации.
В 2025 году Ростовская область вошла в число регионов с наибольшим объёмом строительства на принципах комплексного развития территории. Доля площадей КРТ за год выросла с 16 до 88%, а объём достиг 10% от всероссийского. Именно в таких девелоперских проектах закладывается инфраструктура, которая обеспечивает развитие всей ростовской агломерации. «Эксперт Юг» изучил особенности агломерации Ростова, лучшие практики КРТ на ее землях и перспективы дальнейшего развития.
На территории Ростовской области, по данным регионального минстроя, реализуется восемь проектов КРТ, и все — в пределах Ростовской городской агломерации. Три проекта в Ростове-на-Дону, два в Новочеркасске, по одному в Батайске, Таганроге и Аксайском городском поселении. Общая площадь такой застройки — 498 гектаров, а планируемый ввод жилья — до 2,5 млн кв. м. Градостроительный потенциал Ростовской агломерации огромен: по данным фонда «Институт экономики города», он превышает 11 млн кв. м под жилую застройку.
Региональные власти одними из первых в России приняли законы для реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ), но дальнейшее развитие агломерации невозможно без участия крупных строительных компаний. Именно они становятся тем локомотивом, который решает задачи пространственной оптимизации.
Региональные власти одними из первых в России приняли законы для реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ), но дальнейшее развитие агломерации невозможно без участия крупных строительных компаний. Именно они становятся тем локомотивом, который решает задачи пространственной оптимизации.
Ростовская городская агломерация — это единый рыночный и транспортный механизм. Её радиус — до 400 км, а население приближается к 2 млн человек.
Ростов-на-Дону, крупнейший мегаполис Юга — сердце агломерации. Также в неё входят города-спутники Аксай и Батайск, промышленный Новочеркасск, туристический Азов, приморский Таганрог и целое созвездие посёлков, станиц и хуторов.
Такие разные территории сшиты воедино транспортным каркасом, инженерной инфраструктурой, административным планированием и интересами строительного бизнеса.
Ростов-на-Дону, крупнейший мегаполис Юга — сердце агломерации. Также в неё входят города-спутники Аксай и Батайск, промышленный Новочеркасск, туристический Азов, приморский Таганрог и целое созвездие посёлков, станиц и хуторов.
Такие разные территории сшиты воедино транспортным каркасом, инженерной инфраструктурой, административным планированием и интересами строительного бизнеса.
Четыре особенности ростовской агломерации
Естественность
Introduce yourself and describe your superpowers and competitive advantages.
01
Моноцентричность
Try to be precise and add advantages in a way that your potential customers can quickly understand the idea and get interested in contacting you.
02
Индустриальность
Introduce yourself and describe your superpowers and competitive advantages.
03
Структурированность
Try to be precise and add advantages in a way that your potential customers can quickly understand the idea and get interested in contacting you.
04
Естественность —
Ростовская городская агломерация — исторически сложившееся и административно оформленное образование. Это отличает её от многих других агломераций, например, краснодарской, границы которой не определены.
“
Григорий Алексеев-Малахов, главный архитектор Ростовской области
заместитель министра строительства, архитектуры и территориального развития:
«Географическое положение Ростова и прилегающих территорий сформировало агломерацию естественным путём. Мы можем ничего не делать, и она будет развиваться. Каждый из городских округов, которые входят в большую Ростовскую агломерацию, имеет свою историю, свою мощную экономическую и стратегическую базу. Миграционные связи выстроены не только от периферии к ядру. Ростовчане любят посещать и Новочеркасск, и Таганрог, и Азов как исторические и культурные центры. Поэтому есть и обратная связь, от ядра к периферии».
заместитель министра строительства, архитектуры и территориального развития:
«Географическое положение Ростова и прилегающих территорий сформировало агломерацию естественным путём. Мы можем ничего не делать, и она будет развиваться. Каждый из городских округов, которые входят в большую Ростовскую агломерацию, имеет свою историю, свою мощную экономическую и стратегическую базу. Миграционные связи выстроены не только от периферии к ядру. Ростовчане любят посещать и Новочеркасск, и Таганрог, и Азов как исторические и культурные центры. Поэтому есть и обратная связь, от ядра к периферии».
Агломерация прочно скреплена транспортными связями как внутри себя, так и с другими регионами России. По её землям проходят международные транспортные коридоры Север — Юг и Восток — Запад, новая магистраль «Новороссия». Кроме того, Ростов входит в Азово-Черноморский кластер и находится на водной артерии Азов-Донского бассейна.
— Моноцентричность
Исторически сложившееся ядро агломерации, Ростов-на-Дону — крупнейший мегаполис юга России. Это индустриальный, административный, научный, образовательный, транспортный хаб региона.
«Экономика Ростова-на-Дону основана на тяжёлой промышленности и логистических услугах, здесь сконцентрированы финансовые потоки, имеется мощный вузовский комплекс, — говорит директор по работе с партнёрами ООО “Дон — МТ-недвижимость” Галина Пивоварова. — Специализация влияет на демографию. Миграционные потоки из области и соседних территорий связаны с возможностями трудоустройства и качеством образования. Это моноцентричная агломерация с основным ядром и городами-спутниками, которые выполняют роль спальных и логистических придатков Ростова».
«Экономика Ростова-на-Дону основана на тяжёлой промышленности и логистических услугах, здесь сконцентрированы финансовые потоки, имеется мощный вузовский комплекс, — говорит директор по работе с партнёрами ООО “Дон — МТ-недвижимость” Галина Пивоварова. — Специализация влияет на демографию. Миграционные потоки из области и соседних территорий связаны с возможностями трудоустройства и качеством образования. Это моноцентричная агломерация с основным ядром и городами-спутниками, которые выполняют роль спальных и логистических придатков Ростова».
Индустриальность —
В Ростове-на-Дону сосредоточена значительная часть инвестиций и инновационных проектов региона, благодаря чему агломерация активно догоняет более крупные и развитые первичные опорные центры страны, добавил директор проектов ГК «Точно» в Ростове-на-Дону Геннадий Ивашин: «Ростовская агломерация отличается значительной долей городской периферии с большой концентрацией промышленных мощностей Ростовской области. Здесь сосредоточено около 70 процентов промышленности области. Это предприятия, реальные производства с сильной промышленной базой. Плюс мы находимся в центре крупных транспортных коридоров и имеем выход к морю через три порта. Это даёт агломерации серьёзный логистический и транзитный потенциал. Если сравнивать, например, с Краснодаром, то там акцент больше делается на сервисной экономике и жилищном строительстве. А у нас — индустрия, транспорт, порты и сильная связка городов между собой. Это другая структура экономики и другие задачи».
— Структурированность
Главная отличительная особенность Ростовской агломерации по сравнению, например, с краснодарской, в том, что она начала формироваться более 40 лет назад и сразу достаточно структурированно с точки зрения транспортной схемы и размещения производительных сил, считает исследователь агломераций, исполнительный директор Краснодарского института экономики роста им. П.А. Столыпина Александр Полиди.
Эта структурированность в противовес некоторой стихийности развития других крупных центров Юга, поддерживается органами власти и сегодня. В 2025 году создан Градостроительный совет ростовской агломерации, который теперь рассматривает крупные проекты с учётом архитектуры, инфраструктуры и качества городской среды. Агломерация включена в перечень территорий, где по поручению федеральных властей должен быть разработан мастер-план.
Основные планы включают также развитие транспортно-пересадочных узлов, завершение кольцевых обходов Ростова, улучшение межмуниципальных дорог. Новые трассы и обходы (например, Восточный обход Ростова) фактически меняют логику передвижения внутри агломерации и делают районы ближе друг к другу. Обсуждаются меры по сопряжению городов-спутников с ядром агломерации через активное развитие культурных и транспортных связей.
Точки роста и проблемы
Растущая агломерация не избавлена от проблем. Присущая ей моноцентричность создаёт риск перегрузки транспортной и инженерной инфраструктуры и требует повышенного внимания к развитию как ядра, так и окраин.
«Ростовская агломерация должна и будет расти. Другой вопрос, что её рост нужно координировать, — рассказал Григорий Алексеев-Малахов. — Новые площадки застраиваются по принципу “город в городе”, и это замечательно. Каждая площадка КРТ старается обеспечить себя инженерной инфраструктурой, но мы понимаем, что без единого каркаса это развитие зайдёт в тупик, всё надо делать одновременно. Существующий транспортный каркас в перспективе тоже не выдержит такую нагрузку. Единый транспортный каркас должен быть проработан на всех уровнях: это и федеральные дороги, и региональные, и межмуниципальные, и местные. И, безусловно, должен быть общий рекреационный каркас — не просто бульвары и скверы на застроенной территории, а взаимосвязанная рекреационная система, где одно перетекает в другое».
Галина Пивоварова к слабым сторонам относит в первую очередь транспортную проблему. Мосты через Дон представляют собой «бутылочное горлышко», есть хронические пробки на въездах и выездах, не развита сеть дорожных развязок. Вторая проблема — коммунальная инфраструктура: сети изношены, нет мощностей для подключения новых крупных проектов. Наконец, очевиден дефицит современной городской среды — от нехватки общественного транспорта до проблем с устранением последствий внеплановых ситуаций, таких как снегопад. Среди причин сложностей она называет управленческий разрыв, затруднённую координацию между администрацией Ростова-на-Дону и правительством Ростовской области — в первую очередь несогласованность некоторых решений с генпланом.
«Главный вызов или проблема, которая стоит перед ростовской агломерацией, схожа с краснодарской. Это острая нехватка инвестиций для дальнейшего сбалансированного развития ядра агломерации и окраины, — считает Александр Полиди. — Я не знаю других агломераций, кроме московской, где дисбалансы между периферией и центром агломерации не нарастают, а, наоборот, снижаются».
«Ростовская агломерация должна и будет расти. Другой вопрос, что её рост нужно координировать, — рассказал Григорий Алексеев-Малахов. — Новые площадки застраиваются по принципу “город в городе”, и это замечательно. Каждая площадка КРТ старается обеспечить себя инженерной инфраструктурой, но мы понимаем, что без единого каркаса это развитие зайдёт в тупик, всё надо делать одновременно. Существующий транспортный каркас в перспективе тоже не выдержит такую нагрузку. Единый транспортный каркас должен быть проработан на всех уровнях: это и федеральные дороги, и региональные, и межмуниципальные, и местные. И, безусловно, должен быть общий рекреационный каркас — не просто бульвары и скверы на застроенной территории, а взаимосвязанная рекреационная система, где одно перетекает в другое».
Галина Пивоварова к слабым сторонам относит в первую очередь транспортную проблему. Мосты через Дон представляют собой «бутылочное горлышко», есть хронические пробки на въездах и выездах, не развита сеть дорожных развязок. Вторая проблема — коммунальная инфраструктура: сети изношены, нет мощностей для подключения новых крупных проектов. Наконец, очевиден дефицит современной городской среды — от нехватки общественного транспорта до проблем с устранением последствий внеплановых ситуаций, таких как снегопад. Среди причин сложностей она называет управленческий разрыв, затруднённую координацию между администрацией Ростова-на-Дону и правительством Ростовской области — в первую очередь несогласованность некоторых решений с генпланом.
«Главный вызов или проблема, которая стоит перед ростовской агломерацией, схожа с краснодарской. Это острая нехватка инвестиций для дальнейшего сбалансированного развития ядра агломерации и окраины, — считает Александр Полиди. — Я не знаю других агломераций, кроме московской, где дисбалансы между периферией и центром агломерации не нарастают, а, наоборот, снижаются».
If a building becomes architecture, then it is art
Вызовы КРТ
Принципы комплексного развития территорий представляются логичным решением задач инфраструктурного и транспортного развития. Однако многие эксперты считают, что механизм КРТ при всех его преимуществах нуждается в балансировке.
«Я никак не могу совместить задачи по достижению национальной цели "Комфортная и безопасная среда для жизни" и решения застройщиков районов КРТ. Большая часть квартир в новых районах — однокомнатные и двухкомнатные. Минимальная площадь жилой комнаты по действующему СП 54 должна быть 14 квадратных метров для однокомнатной квартиры и 16 квадратных метров для двухкомнатных и трёхкомнатных. Застройщики часто игнорируют эти нормы и предлагают жилые комнаты по 11-13 квадратных метров с громкими слоганами про новый уровень комфорта в районах с высотной застройкой. Всё это маркетинговая мишура», — считает член экспертной комиссии при министерстве строительства Ростовской области по регулированию архитектурно-градостроительного облика, член правления ростовского отделения Союза архитекторов России Александр Ломтев.
«Я никак не могу совместить задачи по достижению национальной цели "Комфортная и безопасная среда для жизни" и решения застройщиков районов КРТ. Большая часть квартир в новых районах — однокомнатные и двухкомнатные. Минимальная площадь жилой комнаты по действующему СП 54 должна быть 14 квадратных метров для однокомнатной квартиры и 16 квадратных метров для двухкомнатных и трёхкомнатных. Застройщики часто игнорируют эти нормы и предлагают жилые комнаты по 11-13 квадратных метров с громкими слоганами про новый уровень комфорта в районах с высотной застройкой. Всё это маркетинговая мишура», — считает член экспертной комиссии при министерстве строительства Ростовской области по регулированию архитектурно-градостроительного облика, член правления ростовского отделения Союза архитекторов России Александр Ломтев.
Но и девелоперы, привыкающие к новым условиям, отмечают: механизм КРТ создаёт неравные условия на рынке и серьёзно давит на экономику проектов. Главный камень преткновения — обязательства по социальной и инженерной инфраструктуре, которые влияют на себестоимость квадратного метра. В текущей реальности, с дорогим проектным финансированием и ключевой ставкой, застройщики вынуждены балансировать на грани рентабельности. Это приводит к тому, что жильё неизбежно дорожает, а целевая аудитория — люди, голосующие рублём, — уходит к конкурентам, у которых ещё есть старые разрешения на строительство, не обременённые «социалкой».
Спорные вопросы между властью и бизнесом в ростовской агломерации решаются путём прямого диалога, и конечным бенефициаром этого процесса должен стать потребитель.
Спорные вопросы между властью и бизнесом в ростовской агломерации решаются путём прямого диалога, и конечным бенефициаром этого процесса должен стать потребитель.
Будущее в полицентричности
Ростовская агломерация будет развиваться как полицентричная среда с сильными транспортными и культурными связями.
«Зрелая современная агломерация — это полицентричная общность, где главный принцип — доступность периферии от центра агломерации за 45—50 минут. Я абсолютно уверен, что ростовская агломерация должна пойти по пути полицентричности, потому что изменились предпочтения жителей, в гораздо большей степени стал актуален малый бизнес, стала нормой удалённая работа, не связанная с основными фондами производственного типа», — говорит Александр Полиди.
Принцип полицентричности воплощает на практике ГК «Точно», которая строит крупный микрорайон в рамках КРТ в Аксае.
«Выходя за границы мегаполиса, мы улучшаем и инфраструктуру, и внешний вид нашей агломерации, — говорит Геннадий Ивашин. — Сегодня ключевым направлением мы видим именно Аксай ввиду его удобного расположения, наличия транспортных развязок. Реконструкция дорожной сети и обхода Аксая также положительно скажется на развитии этого района. Будет расти инвестиционная привлекательность, увеличиваться количество рабочих мест на базе индустриальных парков “Аксай-Южный”, “Мишкино”. А мы насытим территорию новыми микрорайонами и новыми жителями».
Главный архитектор Ростовской области видит будущее агломерации прежде всего экологичным.
«Агломерация в любом случае будет расширяться, но при этом важно сохранить природные коридоры. В Ростовской агломерации интересный природный фактор: несколько муниципальных образований пересекают реки Дон и Темерник, есть городские леса, и балки. Очень важно сохранить природные коридоры, чтобы развитие их не поглотило».
Комплексное развитие территорий в будущем должно коснуться и индивидуальной жилой застройки спустя десятилетия, считает Григорий Алексеев-Малахов: «Важно задать правильный вектор, чтобы и для индивидуального жилого строительства появлялась комфортная среда с объектами обслуживания и рекреации. Губернатор на последнем градсовете подчеркнул, что и для индивидуальной жилищной застройки должны быть разработаны соответствующие форматы, что жильё должно быть комфортным изнутри и визуально».
«Зрелая современная агломерация — это полицентричная общность, где главный принцип — доступность периферии от центра агломерации за 45—50 минут. Я абсолютно уверен, что ростовская агломерация должна пойти по пути полицентричности, потому что изменились предпочтения жителей, в гораздо большей степени стал актуален малый бизнес, стала нормой удалённая работа, не связанная с основными фондами производственного типа», — говорит Александр Полиди.
Принцип полицентричности воплощает на практике ГК «Точно», которая строит крупный микрорайон в рамках КРТ в Аксае.
«Выходя за границы мегаполиса, мы улучшаем и инфраструктуру, и внешний вид нашей агломерации, — говорит Геннадий Ивашин. — Сегодня ключевым направлением мы видим именно Аксай ввиду его удобного расположения, наличия транспортных развязок. Реконструкция дорожной сети и обхода Аксая также положительно скажется на развитии этого района. Будет расти инвестиционная привлекательность, увеличиваться количество рабочих мест на базе индустриальных парков “Аксай-Южный”, “Мишкино”. А мы насытим территорию новыми микрорайонами и новыми жителями».
Главный архитектор Ростовской области видит будущее агломерации прежде всего экологичным.
«Агломерация в любом случае будет расширяться, но при этом важно сохранить природные коридоры. В Ростовской агломерации интересный природный фактор: несколько муниципальных образований пересекают реки Дон и Темерник, есть городские леса, и балки. Очень важно сохранить природные коридоры, чтобы развитие их не поглотило».
Комплексное развитие территорий в будущем должно коснуться и индивидуальной жилой застройки спустя десятилетия, считает Григорий Алексеев-Малахов: «Важно задать правильный вектор, чтобы и для индивидуального жилого строительства появлялась комфортная среда с объектами обслуживания и рекреации. Губернатор на последнем градсовете подчеркнул, что и для индивидуальной жилищной застройки должны быть разработаны соответствующие форматы, что жильё должно быть комфортным изнутри и визуально».