/лучшие кейсы и стратегии
рынка премиальной
недвижимости
СТАНДАРТ 5*
Юг России и Северный Кавказ стали главными точками притяжения для взыскательной аудитории. Именно здесь сегодня формируется новая география роскоши, где природный потенциал соединяется с эксклюзивной инфраструктурой. «Эксперт Юг» разбирался в том, как меняется портрет покупателя премиальной недвижимости и какие принципы превращают курортный проект в ликвидный актив.
Аналитики фиксируют: за последние два года покупатель премиальной недвижимости на юге России качественно изменился. Он стал значительно более рациональным и требовательным, он анализирует доходность и сроки окупаемости объекта, надежность девелопера, качество управления и юридическую прозрачность сделки.
Девелопер, в свою очередь, реагирует на изменение предпочтений покупателя новыми предложениями. «Основной спрос смещается в сторону сервисных апартаментов и гостиничных комплексов с профессиональным управлением, — рассказали в компании «Неометрия». — Инвестору важна возможность получать стабильный пассивный доход без вовлечения в управление объектом».
Девелопер, в свою очередь, реагирует на изменение предпочтений покупателя новыми предложениями. «Основной спрос смещается в сторону сервисных апартаментов и гостиничных комплексов с профессиональным управлением, — рассказали в компании «Неометрия». — Инвестору важна возможность получать стабильный пассивный доход без вовлечения в управление объектом».
НАМЕРЕНИЕ /
От «владеть» к «использовать»
Значительная часть высокобюджетной недвижимости на Юге приобретается с инвестиционными целями — чтобы заработать на аренде или выгодно перепродать, когда цена вырастет. Чем южнее расположен объект, тем чаще на первый план выходит именно эта цель.
“
«В Ростове-на-Дону и Краснодаре доля инвесторов обычно не превышает 20-25%, а вот в Сочи, Анапе и Геленджике картина меняется: до 60-70% покупателей апартаментов – инвесторы. Чаще заходят в проект на ранней стадии, чтобы потом перепродать или сдавать в аренду»,
Этот тренд сохраняет свою актуальность уже долгое время, но постепенно меняется. Как рассказала основатель агентства курортной недвижимости Golden Brown Татьяна Бурлаковская, около 60% сделок все еще совершаются с инвестиционной целью, однако доля покупок для собственного проживания растет. Филипп Шраге, соучредитель Kronung Group, считает даже, что сегодня доля покупок для личного пользования выросла до 50-60%, тогда как в предыдущие годы до 80% сделок в элитном сегменте имели инвестиционную подоплёку.
«Запрос сместился от “владеть” к “использовать”, — подтверждает руководитель департамента разработки продукта Nedvex Антон Хрусталев — эксперт в области создания девелоперских продуктов с фокусом на премиальную и элитную недвижимость. — Раньше курортная недвижимость часто покупалась как актив на вырост или для сдачи. Сейчас люди берут, чтобы самим отдыхать: регулярно, без суеты с организацией. Им нужно просто приехать — и чтобы всё уже работало».
Разбираемся в градациях
Какой бывает высокобюджетная недвижимость?
- Бизнес-класс/Входной билет в дорогую недвижимость. Качественные новостройки с хорошей отделкой и паркингом. Локация комфортная, не топовая. Материалы серийные, но дорогие. Комфорт выше среднего без уникальности. Цена на 30–60% выше рынка.
- Премиум-класс/Престижный адрес: центр, набережная, парк. Архитектура от именитых бюро. Двойные высоты холлов, консьерж, клауд-кухни, умный дом. Паркинг с зарядками и кладовыми. Цена в 1,5–3 раза выше рынка.
- Элит / ДелюксМалоэтажные клубные дома, исторические здания, авторские высотки с уникальным фасадом. Натуральный камень, редкие породы дерева, потолки от 3,5 м. Личный консьерж, батлер-сервис, эксклюзивность. Таких домов единицы. Цена в 3–10 раз выше рынка.
ПОКУПАТЕЛЬ /
Рациональный, осторожный, требовательный
Покупатель высококлассной недвижимости сегодня — прагматичный и требовательный человек, привыкший к высокому качеству жилья и уровню сервиса, который соответствует его положению в обществе. Чаще всего это семейный мужчина в возрасте 35–55 лет, хотя доля женщин-инвесторов растёт. «За последние два года доля женщин-собственников выросла до 25-30%: нередко они оформляют объекты на себя», — отметил Андрей Иванов из компании «Этажи».
Постоянно проживает инвестор часто в Москве — по данным аналитических отчетов Kronung, около 60-70% покупок в премиум-сегменте Сочи, Краснодара и Ростова-на-Дону совершаются жителями столичных регионов, которые рассматривают юг как альтернативу зарубежным активам. Заметную долю среди покупателей занимают и жители Санкт-Петербурга, Казани, Екатеринбурга, Сибири.
По роду занятий это обычно собственники бизнеса или топ-менеджеры крупных компаний
Постоянно проживает инвестор часто в Москве — по данным аналитических отчетов Kronung, около 60-70% покупок в премиум-сегменте Сочи, Краснодара и Ростова-на-Дону совершаются жителями столичных регионов, которые рассматривают юг как альтернативу зарубежным активам. Заметную долю среди покупателей занимают и жители Санкт-Петербурга, Казани, Екатеринбурга, Сибири.
По роду занятий это обычно собственники бизнеса или топ-менеджеры крупных компаний
Архитектурный подход НЕОМЕТРИИ в проекте Greenmont — малоэтажная застройка, занимающая менее 30% территории, и визуальная лёгкость фасадов.
«На мой взгляд, в 2026 году три наиболее точных эпитета для покупателя элитной недвижимости на юге России: “рациональный”, “осторожный”, “чувствительный к инфраструктуре”, — резюмирует основатель агентства курортной недвижимости Golden Brown Татьяна Бурлаковская. — Рациональный — потому что считает не только цену входа, но и ликвидность, сезонность, операционные расходы и качество управления. Осторожный — потому что рынок больше не допускает эмоциональной переплаты “за вид на море” без проверки продукта. Чувствительный к инфраструктуре — потому что покупает не просто объект, а сценарий жизни: доступность, приватность, сервис, медицина, дороги, экология, возможность круглогодичного использования».
ПОКУПАТЕЛЬ /
Молодежь выходит на рынок
«Доля сделок с участием клиентов до 30 лет составляет уже почти треть от общего объёма спроса, — говорит руководитель проекта апарт-комплекса «Сады морей» в Геленджике Олег Сакадин. — Покупатели этого сегмента, как правило, ориентируются на качественную архитектуру, сервис, приватность и рассматривают жильё не только как пространство для жизни, но и как надёжный инвестиционный актив». Он также отметил, что в южных регионах спрос больше, чем в центральных, смещается в сторону просторных вариантов: прослеживается тренд на двух- и трёхкомнатные лоты. Таким образом покупатели стремятся обеспечить приватность для всех членов семьи, особенно если объект приобретают для отдыха.
Практики отмечают появление на рынке премиальной недвижимости новой категории покупателей: это относительно молодые люди, ИТ-специалисты и владельцы высокотехнологичных стартапов.
ЛОКАЦИЯ /
Сочи по-прежнему в топе
«Покупатели недвижимости в Сочи отдают предпочтение жилым комплексам с максимально автономной инфраструктурой, включающей не только социальные объекты, но и полный спектр сервисов, позволяющих закрыть не только повседневные потребности без необходимости выхода за пределы территории, — рассказала Ленария Хасиятуллина, коммерческий директор девелоперской компании «Неометрия». — В Крыму также растет спрос на апартаменты с развитой инфраструктурой (бассейны, спа, фитнес-центры, рестораны)».
По данным компании «Стилобат», в I квартале 2026 года предложение на первичном рынке высокобюджетной жилой недвижимости Сочи сохраняет тенденцию к росту, прежде всего за счет продолжения реализации крупных проектов, запущенных в 2025 году: комплекса «Поляна Пик» в горном кластере, новых корпусов Benefit Collection Sochi Chalet и Luciano Vita Club Sochi, рестарта продаж второго корпуса LeePrime Residences, а также комплекса «Моретта» — это единственный проект такого класса с форматом квартир.
Доля премиум-класса по итогам первого квартала года составляет 89%, тогда как класс делюкс сохраняет ограниченную представленность из-за высокой стоимости проектов и сдержанной девелоперской активности. По итогам I квартала в сегменте элитных новостроек Сочи заключено около 20 сделок. По результатам 2025 года общее количество сделок составило 110 единиц, что на 25% ниже показателя 2024 года.
Ожидается, что тенденция к снижению спроса сохранится на протяжении 2026 года. Ключевые причины — выжидательная позиция покупателей из-за сохраняющейся экономической неопределенности, курортная специфика (недвижимость как дополнительный, а не основной актив) и переток спроса в другие, более доступные курортные направления.
Доля премиум-класса по итогам первого квартала года составляет 89%, тогда как класс делюкс сохраняет ограниченную представленность из-за высокой стоимости проектов и сдержанной девелоперской активности. По итогам I квартала в сегменте элитных новостроек Сочи заключено около 20 сделок. По результатам 2025 года общее количество сделок составило 110 единиц, что на 25% ниже показателя 2024 года.
Ожидается, что тенденция к снижению спроса сохранится на протяжении 2026 года. Ключевые причины — выжидательная позиция покупателей из-за сохраняющейся экономической неопределенности, курортная специфика (недвижимость как дополнительный, а не основной актив) и переток спроса в другие, более доступные курортные направления.
«Сочи был, есть и остаётся самым востребованным курортным направлением в России. Это не инерция бренда, а результат уникального сочетания: горы и море в одном месте, инвестиции в инфраструктуру, наследие олимпиады, международный аэропорт, развитая медицина, насыщенный событийный календарь, при котором сезон растянут на круглый год. Таких точек в стране больше нет, — говорит руководитель департамента разработки продукта Nedvex Антон Хрусталев. — Войти с новым проектом в Сочи сложно: рынок зрелый и конкурентный. Нужно либо находить незанятые ниши (горная зона, малые форматы), либо побеждать инфраструктурой. Анапа и Геленджик работают в массовом сегменте. Но в верхней его части есть незакрытая ниша: качественного премиального продукта там почти нет».
ALEX LARKINS
You can't connect the dots looking forward, you can only connect them looking backwards.
Before incorporating visual aids into speeches, the speaker should understand that if used incorrectly, the visual will not be an aid.
SAMUEL WILLSON
I think if you do something and it turns out pretty good, then you should go do something else wonderful, not dwell on it for too long.
SARAH LEWIN
DANIEL DOWNEY
Before incorporating visual aids into speeches, the speaker should understand that if used incorrectly, the visual will not be an aid.
You can't connect the dots looking forward, you can only connect them looking backwards.
CHRIS PETERS
I think if you do something and it turns out pretty good, then you should go do something else wonderful, not dwell on it for too long.
AMANDA BAY
/Молодежь выходит на рынок
Testimonials
“Anybody can be specific and obvious. That's always been the easy way. It's not that it's so difficult to be unspecific and less obvious; it's just that there's nothing, absolutely nothing, to be specific and obvious about."
Ростовская агломерация будет развиваться как полицентричная среда с сильными транспортными и культурными связями.
Принцип полицентричности воплощает на практике ГК «Точно», которая строит крупный микрорайон в рамках КРТ в Аксае.
Главный архитектор Ростовской области Григорий Алексеев-Малахов видит будущее агломерации прежде всего экологичным:
Комплексное развитие территорий в будущем должно коснуться и индивидуальной жилой застройки спустя десятилетия, считает эксперт:
«Агломерация в любом случае будет расширяться, но при этом важно сохранить природные коридоры. В Ростовской агломерации интересный природный фактор: несколько муниципальных образований пересекают реки Дон и Темерник, есть городские леса, и балки. Очень важно сохранить природные коридоры, чтобы развитие их не поглотило».
«Зрелая современная агломерация — это полицентричная общность, где главный принцип — доступность периферии от центра агломерации за 45—50 минут. Я абсолютно уверен, что ростовская агломерация должна пойти по пути полицентричности, потому что изменились предпочтения жителей, в гораздо большей степени стал актуален малый бизнес, стала нормой удалённая работа, не связанная с основными фондами производственного типа», — говорит Александр Полиди.
«Выходя за границы мегаполиса, мы улучшаем и инфраструктуру, и внешний вид нашей агломерации, — говорит Геннадий Ивашин. — Сегодня ключевым направлением мы видим именно Аксай ввиду его удобного расположения, наличия транспортных развязок. Реконструкция дорожной сети и обхода Аксая также положительно скажется на развитии этого района. Будет расти инвестиционная привлекательность, увеличиваться количество рабочих мест на базе индустриальных парков “Аксай-Южный”, “Мишкино”. А мы насытим территорию новыми микрорайонами и новыми жителями».
«Важно задать правильный вектор, чтобы и для индивидуального жилого строительства появлялась комфортная среда с объектами обслуживания и рекреации. Губернатор на последнем градсовете подчеркнул, что и для индивидуальной жилищной застройки должны быть разработаны соответствующие форматы, что жильё должно быть комфортным изнутри и визуально».