На начало лета 2026 года количество строящихся жилых комплексов площадью более 100 тыс. квадратных метров достигло 162. Как подчеркнули аналитики Движение.ру со ссылкой на данные Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), это максимальное значение за всю историю наблюдений.

Шесть проектов из первой десятки сосредоточены в Краснодаре. В Ростове-на-Дону — три проекта, но зато здесь расположен лидер рейтинга — ЖК «Новый Ростов». Это самый крупный по площади жилой комплекс в истории российского девелопмента.

«Рекордные объемы ввода девелоперов, работающих на Юге России, во многом связаны с рекордными запусками проектов, которые произошли в период действия базовой программы льготной ипотеки (2020-2024 гг.), существенно разогревшей как спрос на жилье, так и строительную активность в целом, — пояснил руководитель аналитического центра «Движение.ру» Ян Гравшин. — При среднем строительном цикле в три-четыре года эти проекты сейчас вводятся в эксплуатацию. Такая тенденция пока сохранится, потому что девелоперы из южных регионов России продолжают поддерживать уровень запуска новых проектов на достаточно высоком уровне».

Эксперты сходятся во мнении: лидерство южных проектов — это долгосрочная тенденция, которая тесно связана с миграционными потоками. Жители России, во-первых, чаще перебираются на Юг, чем на Север, а во-вторых, нередко приобретают в южных регионах дополнительное жилье для отдыха или пассивного дохода за счёт сдачи жилья внаём.

«За последние 5 лет застройщики значительно усилили активность из-за роста спроса со стороны переселенцев. В то же время Краснодар уже перенасыщен строительством, поэтому девелоперы постепенно переключаются на Ростовскую область. Там интенсивно развивается комплексное освоение территорий, в частности благодаря доступности семейной ипотеки», — отметила сооснователь и директор по развитию бизнеса экосистемы недвижимости М2 Юлия Рыкунова.

Новый большой ЖК сегодня — буквально город в городе, в котором есть все для жизни. Он и по размерам почти город: площадь «Нового Ростова» — 370 га, это примерно как Алупка. А принцип комплексного развития территории, который теперь распространяется на все новые проекты Краснодарского края и Ростовской области, требует от застройщика самой плотной вовлеченности в создание социальной инфраструктуры. Настолько плотной, что это уже воспринимается как норма.

Коммерческий директор компании «Аксис» Антон Титаренко обозначил два тренда в южном девелопменте: это отказ от «философии крепости» и принципиально иной подход к экологии и социальной инфраструктуре.

«Мы уходим от глухих заборов к проницаемой среде: коммерческие улицы и пешеходные бульвары ЖК сегодня органично интегрируются в пешеходную сеть города, — говорит Антон Титаренко. — Школы и детские сады сегодня перестали быть утилитарными коробками, они становятся архитектурными акцентами районов. А во дворах появляется разноуровневое зонирование без машин, крупномерное озеленение и безопасные тематические пространства. Девелопмент научился создавать среду, где комфортно и интересно людям всех возрастов».

Основатель ГК «АРТ ГРУПП» Артур Мартиросян подчеркнул важность наличия «умной» инфраструктуры и одновременно с этим комфортной среды для разных категорий жильцов.

«Системы энергоучёта, удалённое управление инженерией, цифровая навигация и платформы для резидентов увеличивают эффективность обслуживания и удобство жизни, — перечислил Артур Мартиросян. — Тактильные маршруты, пандусы, адаптивные игровые модули и продуманная навигация интегрируют маломобильных жителей в городскую жизнь. Велопарковки, безопасные велодорожки сокращают автопотоки и повышают пешеходную безопасность. Площадки для работы на улице, ландшафтные зоны оживляют дворы и формируют сообщество».

Покупатель 2026 года также изменился, отмечают девелоперы. С одной стороны, он уже не обладает таким количеством средств, как три года назад: ипотечные ставки высокие, льготные кредиты доступны немногим, уровень жизни в целом снижается. С другой стороны, клиент по-прежнему придирчив: он уже привык к качественным проектам и не готов поступаться удобством. Как никогда становится важен баланс цены и качества жилья.

Елена Кондратьева, директор по маркетингу и продукту Резиденция премиум-класса «Реликт», критерии выбора жилья условно делит на две группы:

1. Фундаментальные характеристики, которые по-прежнему являются определяющими при принятии решения о покупке. Это локация, транспортная доступность, окружение, уровень развития инфраструктуры, а также репутация и надежность девелопера.
2. Характеристики, непосредственно влияющие на качество ежедневной жизни: безопасность территории, высокие потолки, качественные общественные пространства, наличие балконов, террас и других летних помещений.

Евгения Качина из ГК «Монолит» отметила, что мнение клиента при выборе недвижимости формируется не только из рекламы: покупатели изучают отзывы, открытые источники, социальные сети, сайты конкурентов и уже реализованные проекты застройщика.

По наблюдениям Антона Титаренко (ГК «Аксис», покупатель окончательно перестал считать «квадраты» — он покупает сценарий своей жизни. Сегодня клиент готов платить за эргономику (европланировки, мастер-спальни, гардеробные), за безопасность и гарантированный уровень сервиса от управляющей компании, а также за инфраструктуру, которая работает с первого дня заселения. При этом люди больше не хотят переплачивать за неэффективную площадь — длинные темные коридоры или глубокие бесполезные балконы ушли в прошлое. То же самое касается избыточного фасадного декора, который потом удорожает эксплуатацию.

В самом явлении южной гигантомании заложены риски. Огромные, красивые, удобные жилые кварталы рискуют остаться полупустыми, если экономические условия начнут ухудшаться или даже останутся на нынешнем уровне.

«В Ставропольском крае или Ростовской области продажи жилья пока успевают за стройкой, — отметил руководитель аналитического центра «Движение.ру» Ян Гравшин. — Не самая благоприятная ситуация в Краснодарском крае. Здесь строят существенно быстрее, чем успевают продавать. Из крупнейших регионов России по объемам строительства Краснодарский край находится на последнем месте по показателю отношения распроданности к стройготовности (40%, а сбалансированным считается 70-75%). В настоящее время в домах с вводом до конца 2026 года здесь продана лишь треть квартир. Прогнозно до конца года застройщики в лучшем случае смогут реализовать половину площадей, продать другую половину будет уже сложно. После ввода девелоперы потеряют возможность привлекать покупателей с единственной оставшейся массовой льготной программой — семейной».

Как отметил бизнес-директор классифайда Move.ru Анатолий Сокольцов, значительная часть объектов, которые вводятся в эксплуатацию сегодня, была запущена 2-3 года назад — в период более доступной ипотеки и относительно низких процентных ставок. За это время экономическая ситуация существенно изменилась, что неизбежно сказалось на платежеспособном спросе.

«В краткосрочной перспективе наиболее вероятным сценарием выглядит постепенная адаптация рынка, — сказал Сокольцов. — Девелоперы будут осторожнее запускать новые проекты, уделяя больше внимания качеству локаций, востребованным форматам жилья и финансовой устойчивости проектов. Это позволит постепенно сократить разрыв между объемом предложения и реальным спросом без резких потрясений для отрасли».

Однако девелоперы, трезво оценивая риски, сохраняют «осторожный оптимизм» и ищут баланс между качеством среды, социальной инфраструктурой, себестоимостью и реальной платёжеспособностью рынка.

«При высокой стоимости денег и ограниченной доступности рыночной ипотеки спрос смещается в сторону более доступных, функциональных и ликвидных форматов жилья, — подтвердила Евгения Качина (ГК «Монолит»). — В этих условиях девелоперы более тщательно прорабатывают очередность строительства, квартирографию, площади лотов и экономику каждого этапа. Проекты чаще делят на более компактные очереди, делают акцент на востребованных планировках и инфраструктуре, которая действительно влияет на качество жизни и продажи. Градостроительство становится более прагматичным».

Юрий Балабанов (ГК «АльфаСтройИнвест») также сказал о том, что высокая стоимость проектного финансирования делает рынок более осторожным — девелоперы чаще делят проекты на очереди и запускают новые объемы постепенно: «Застройщики увеличивают долю компактных и ликвидных лотов, но сохраняют полноценные семейные форматы там, где на них есть устойчивый спрос, как, например, в Ростове, — добавил он. — Одновременно растет роль семейной ипотеки, субсидированных программ и рассрочек. Последние помогают поддерживать продажи, но медленнее наполняют эскроу-счета и могут повышать стоимость финансирования, поэтому использовать их приходится точечно».

«Я бы сформулировал основной результат так: строительство не останавливается, но становится гораздо более избирательным, — подытожил Артур Мартиросян (ГК «АРТ ГРУПП»). — Лучше проходят проекты, у которых уже есть земля, понятные разрешительные параметры, инженерная обеспеченность, сильный спрос и возможность быстро формировать эскроу. Хуже — проекты с длительным подготовительным периодом, высокой инфраструктурной нагрузкой, неопределённой градостроительной документацией или слабым локальным спросом».