УК «Термы» уже 12 лет развивает формат городских курортов, превращая жилые кварталы и пустующие площади в точки притяжения. Владелец компании Юрий Бычков рассказал «Эксперту Юг», почему термы кратно повышают ликвидность жилья и какие объекты проще всего трансформировать под этот тренд.

— Почему строительство терм актуально именно сегодня?

— В первую очередь это связано с высокой потребностью – отдыхать хотят все, а инфраструктуры для отдыха, традиционно еще с советских времен, в России крайне мало. Если люди собираются отдыхать, как правило, они куда-то уезжают. Термальный комплекс – это курорт в городе, который можно посетить здесь и сейчас, фактически не выезжая за его пределы.

Инфраструктура активного городского отдыха у нас уже хорошо развита. Мы же говорим про обычный, здоровый и спокойный отдых, который необходим и доступен всем, от мала до велика. Спрос на него огромный, он растёт и дальше будет расти.

Мы занимаемся этим бизнесом уже 11 лет и видим, что он показывает результаты выше и устойчивее, чем в любом другом бизнесе, связанном с недвижимостью. Наша задача, я бы сказал – обязанность, создать максимально доступную инфраструктуру для всех россиян.

И тут важно, что инвестор помимо успешного бизнеса приобретает ещё одну очень важную составляющую. Он не просто создает городской курорт для себя, для своих детей и знакомых, он дарит горожанам здоровую жизнь, и люди становятся счастливее. На выходе инвестор получает и прибыль, и благодарность. И это очень ценный профит.

— Компания завершает реализацию термального комплекса в Ростове-на-Дону. Почему выбор пал именно на Ростов и как вы выбирали локацию?
 
— Термы можно возвести в любом городе, даже с населением в 50 000 человек. Дело не в нашем выборе: термы можно и нужно делать везде. Здесь скорее присутствуют вопросы площадей, размеров, объёма инвестиций и целевой группы.

Главной причиной возведения терм в Ростове явилось то, что изначально в проекте ЖК был запланирован торговый центр на 10 000 кв. м. И когда собственник подумал: «Надо бы в торговый центр кого-то заводить», выяснилось, что заводить некого. Первая причина – надо что-то на этих площадях разместить. И девелопер остановился на термах.

Важная составляющая ростовского проекта – жилой район. Дома, которые зарабатывают в первую очередь на квартирах, ты продашь быстрее и дороже при наличии терм. И самое главное: жители, которые купят квартиру здесь, никогда ее не продадут.

Почему таким спросом пользуются дубайские, турецкие, вьетнамские, тайские курорты, куда люди со всего мира привозят деньги? Это место, где люди собираются и отдыхают. А мы создаём курорты внутри обычных городов, внутри жилых районов. Эмоции человека, семьи, детей и взрослых могут понять только те, кто живет рядом с термами уже сейчас. Ведь если я живу рядом с таким комплексом, могу спуститься на лифте и пойти в термы в халате – это дорогого стоит. И этот тренд будет двигать девелопмент очень серьёзно.

— Как термальный комплекс внутри жилого района влияет на ликвидность проекта?
— Цену надо анализировать с учётом других курортов. Насколько дороже люди платят по сравнению с обычным жильём? В Дубае есть башни в пустыне, есть на набережных, где кипит жизнь. Соотношение цены – в два, в три, в пять раз. Это не 10–15%. Я думаю, такое же соотношение будет и здесь.

Если будет возведен правильный городской курорт со всей инфраструктурой, тогда это будет рост в разы, именно в этих домах и в его округе. Пока рынок не сформировался, девелоперы даже не понимают, насколько это выгодно.

Это Клондайк, золотая жила. В Америке, когда золото нашли, люди не сразу поняли, что на нем можно зарабатывать. Такая же ситуация сейчас и с термами. Приведу в пример «Ижевские термы»: мы их возвели восемь лет назад в районе автозавода. И за восемь лет в районе города, который раньше не блистал никакими показателями, было построено и продано 50% жилья от всей жилой застройки города. Термы – очень мощный якорь, мы получаем несопоставимый, стопроцентный спрос. Но девелоперы пока не очень быстро раскачиваются

— Конечно может, и у нас есть такие решения. Человек переезжает в посёлок, и он, с одной стороны, как никогда ближе к природе, а с другой стороны оторван от социума, которого ему, естественно, не хватает. И, как правило, каждый строит себе бани, хаммамы, бассейны и теннисные корты. Ну хорошо, ты всё это построил. Раз сходил, два сходил, и в итоге получается, что всё это надо содержать, а ходить некому.

Вопрос решит небольшой термальный комплекс, который будет работать либо на этот посёлок, либо на несколько близлежащих. Куда можно прийти в любое время и поплавать в тёплой воде, сходить в разные баньки, где всё уже готово: не надо ничего топить, убирать, обслуживать, строить. Во-первых, это удобно. А во-вторых, в поселке образуется живое комьюнити, люди начинают общаться друг с другом. Это ценно, не зря патриции возводили термы в Риме и все вопросы там обсуждали.

— Собственники торговых центров, аквапарков и других объектов все чаще сталкиваются с тем, что привычные бизнес-модели перестают работать. Какие объекты наиболее перспективны для трансформации в термальные комплексы?

— В первую очередь торговые центры. Во вторую очередь – фитнес-центры и спортивные оздоровительные комплексы. В третью очередь – отели, у которых есть площади, где можно сделать термы. Ведь отель сам по себе не очень высокодоходный бизнес, и при падении потока он может становиться убыточным, а термы будут привлекать трафик. В-четвертую – промышленные объекты, цеха, железобетонные конструкции с высокими потолками и огромными пролетами: это как раз очень подходящие места.

Подойдут рестораны, особенно отдельно стоящие. Мы буквально недавно обсуждали проект для ресторана в Москве, который закрылся. Общая площадь земельного участка 76 соток, здание 3 500 квадратов, территория закрытая, есть коммуникации, даже бассейн есть. Конечно, в него придется вложиться, но это незначительные переделки. Еще один пример реализован в Видном, где под термы задействовано 60% многоуровневой парковки. Можно переоборудовать автосалоны, неформатные магазины, стрит-ретейл на первых этажах ЖК, цокольные этажи. Главное – внутри города, либо на каком-то потоке, на горнолыжном курорте, например, где они обеспечат круглогодичный трафик.

— Какие конкретные шаги должен предпринять владелец, чтобы успеть в «окно возможностей», пока рынок не насыщен?
 
— Первый шаг: определиться, какие экономические обстоятельства не позволяют ему дальше вести бизнес. Если владелец понимает, что год назад он зарабатывал 20%, полгода назад – 10%, сейчас 5%, а в перспективе будет доставать из кармана деньги на содержание объекта, значит, пришло время реконцепции проекта.
Второй шаг – найти подрядчика, который проанализирует локацию, скажет, сколько требуется инвестиций для реконцепции и каков будет доход, построит финмодель и разработает концепцию.

Следующий шаг – строительство и запуск комплекса. И останется выбрать варианты: либо управлять термами самому (хороший подрядчик может помочь с набором и обучением команды), либо отдать в управление. Уточню, что минимальный порог входа в термальный бизнес – 50 млн рублей.

— Юг России — регион с особым климатом и культурой отдыха. Какие плюсы макрорегиона могут подчеркнуть именно термальные комплексы и почему?

— Плюс, который отличает южные регионы, – это огромное количество солнечных дней и высокие температуры. Но, учитывая, что термы делаются в первую очередь для жителей, а не только для туристов, они будут востребованы практически везде. Например, Ставрополье, где нет «большой» воды, а жара «будь здоров» – замечательное место для строительства терм.

Или возьмем побережье. Купальный сезон длится с середины июня по август включительно, три-четыре месяца максимум. А остальные восемь месяцев? Термы могут обеспечить и жителям побережья, и туристам круглогодичный трафик. Можно строить на берегу моря, можем через 5 км от моря, хоть в 500 метрах. Они сразу создадут тот самый «инфраструктурный якорь».

Я все время привожу в пример наш первый комплекс в городе Воткинске с населением в 95 тысяч человек. Комплекс небольшой, 2 500 кв. м. Довольно быстро «радиус приезда» достиг 300 км: Пермь, Уфа, Набережные Челны, Ижевск – люди приезжали и сейчас продолжают приезжать туда, Воткинск стал курортом. А на Юге каждая точка может стать таким курортом.

Если не начать возводить термы в ближайшее время, вы потеряете огромный поток людей, которые никуда не поедут, останутся в Петербурге, в Москве, в Ижевске, там, где термы уже есть. Солёная вода – пожалуйста, тёплая вода – мы её греем круглый год, массаж – пожалуйста, пенные вечеринки – пожалуйста. Всё есть, зачем куда-то ехать? А с другой стороны, если вы строите термы, то вы фактически поддерживаете свою инфраструктуру и все 12 месяцев она работает на вас.

— УК «Термы» предлагает четыре формата сотрудничества: разработка концепта, франшиза, управление и консалтинг. Какой из них наиболее востребован среди инвесторов и девелоперов Юга?

— Сегодня инвестор чаще всего покупает концепцию и управление. На втором месте – просто концепцию, на третьем – отдельно консалтинг. А на четвёртом месте франшиза.

В перспективе, мне кажется, что консалтинг значительно поднимет свою позицию. Сегодня строится очень много терм. С нашим участием возведено 30 комплексов, и без нашего участия уже работают порядка 50. Тренд только набирает обороты, а мы уже сегодня сталкиваемся с запросами на управление там, где люди построить-то построили, а что с этим делать и как развивать – не знают.

— Какие локации на Юге вы считаете наиболее перспективными для запуска новых комплексов в ближайшие годы?\

— Мы постоянно ведем переговоры и заключаем соглашения, например, только для Краснодара уже разработано четыре концепции.

Потенциал рынка Юга очень большой: может быть возведено порядка 500, а то и 1000 термальных комплексов разного уровня. Конечно же, мы не единственные развиваем этот тренд. И сегодня видим, анализируем и отслеживаем разницу в подходах, и понимаем, что с формированием и укреплением этого рынка разница будет стираться. Так что, перефразируя классика, больше терм, хороших и разных.